Questions frequentes pour achat et vente de maison en Floride

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Questions frequentes

Question: Comment se passe l'acquisition d'un bien immobilier en Floride, qu'elles sont les démarches a effectués?
Réponse: le processus d'achat en Floride se deroule comme suit: (chaque transaction a ses exceptions mais en generale...) Une offre est soumise, suivie d'une serie de contre-offres jusqu'a l'acceptance d'un prix. L'offre devient alors contrat d'achat. Lors du pocessus d'offres une date de possession et de signature des papier est fixee (la fermeture). (cette date varie de 3 semaines a quelque mois) Durant la periode avant la fermeture, plusieurs demarches sont mis en train. - Inspection de la demeure pour verifier si la demeure a besoin de reparation, par un inspecteur qualifie. - Inspection de termites par un inspecteur qualifie, - Demande de financement - Achat d'assurance pour la demeure, (feu, vol, vandalisme, probleme d'eau, etc, etc) - Arpenteur vient verifier le terrain et produit un plan de la demeure. - Revue de titre et de "deed" par une compagnie de Titre (Title Company) pour s'assurer que la demeure est belle et bien marchandable et que d'autres crediteurs non pas de precedents sur la demeure ( no liens on property) et que toutes les taxes ont ete payees dans le passe par le vendeur. L'acheteur achete une assurance de titre a la date de fermeture pour s'assurer que la demeure sera protegee contre toute demande dans le future contre le titre) (Ce processus est souvent fait par un notaire au Quebec et probablement semblable en France) Revue de la demeure juste avant la date de fermeture. Revue du formulaire HUD-1 avec moi avant la date de fermeture pour confirmer les couts divers. (le HUD-1 est un formulaire standard utiliser aux Etats-Unis lors de la fermeture et signature des papiers pour decrire tous les frais encourues.)

Question: Pouvez vous me preçiser pour l'achat du neuf , les conditons , si le terrain nous appartient ,se que l'ont peut pretendre pour une somme de 230000E ,et si vous faite des constructions , et si vous avez des exemples de construction , le degre de finition les delai de fabrication , fret de notaire ,en quelque mots tout ce qui concerne l'immobilier ,si vous pocceder des terrain , et financement?
Réponse: Pour l'achat neuf, il y a trois options. 1- Choisir un model qui vous interesse et attendre de 8 a 10 mois pour que la construction soit terminee. 2- Acheter quelque chose de deja termine directement d'un constructeur. Cependant a ce niveau on n'a plus le choix des couleurs, agencemments, appareil menagers etc etc 3- Acheter neuf de quelqu'un qui vient de finir la construction mais qui souhaite re-vendre tout de suite sans emmenager, souvent d'un autre investisseur. Oui le terrain vous appartient si vous achetez une maison unifamiliale dans 99% des cas. Pour 230,000 Euros ou environ $280,000 dollar US on peut obtenir une maison de 3 - 4 chambres a coucher, neuf, avec garage pour 2 auto, environ 1800 pieds carres (168 metres carre) Frais de fermeture = frais de notaire. Aux Etats-Unis les papiers a la fermeture sont signes chez la compagnie de Titre (Title Company). Un peu comme chez le notaire au Quebec ou en France. Les frais de fermeture varie de beaucoup pour plusieurs raisons de zero a environ $10,000 tout dependant si un emprunt est requis et si les frais sont inclus dans le pres et si le constructeur participe avec des bonis. Les frais sont enumeres dans le formulaire HUD-1 partout aux Etats-Unis. Le financement peut-etre fait de differente facon tout dependant du genre de credit dont vous pouvez garantir. Mais pour quelqu'en sans preuve de credit americain et provenant de l'etranger des pres sont quant meme disponible a environ 6.5% avec un depot initial de 30% de la valeur total.

Question: Comment fonctionnent les banques en Floride?
Réponse: Je fais personnelement affaire avec la banque "Bank Of America" parce qu'elle est la plus grande dans la region et aussi parmi les plus grandes aux Etats-Unis Wachovia ont aussi beaucoup de succursales dans la region parce qu'ils viennent tout just de faire acquisition d'une autre banque locale (Southtrust je croit). http://www.bankofamerica.com/
http://www.wachovia.com/

Question: Est ce que les banques chez vous sont ouverte le Week End, ou faut il que je reste quelques jours de plus.
Réponse: Oui les banques sont ouvertes ici la fin de semaine. Les Americains sont une societe tres 24 hrs sur 24. Tu vas pouvoir le constater lors de ta visite. J'ai discuter avec des representants de la "Bank of America" et tu vas pouvoir ouvirir un compte de banque ici. lI faut cependant que tu appliques en personne avec deux formes d'identite. Un passport et peut etre un permis de conduire et carte de credit avec photo. Un transfert electronique de fonds entre les banques Europeenne et ici est possible mais il peut y avoir des delais de quelques jours

Question: Quel sont les site Internet locaux a visiter pour la region de Tampa?
Réponse:
http://relocation.tbo.com/
http://www.tampabay.com/
http://www.sptimes.com/

Question: Pouvez vous nous assurez de votre honnetete?
Réponse: Je suis membre des associations suivantes. Vous pouvez les visiter, et confirmer ma presence comme membre en bon ordre. Faites la recherche d'un agent "Find a Realtor" et utiliez mon nom pour confirmer ma presence dans ces organismes. Mario Levesque Tampa http://www.gtar.org/
Florida http://fl.living.net/
National Association http://www.realtor.com/

Question: Est-ce que mon pret peut etre revendue a une autre banque?
Réponse: Aux Etats-Unis il y a un systeme de pret secondaire, un peu comme la bourse et les actions ou les banques et courtiers s'echange de grande sommes d'argent et transigent les pret hypothecaires. Il est tres courant au depart que ton pret soit "vendu" a une autre banque. Par example, tu obtient un pres de la banque A et 6 mois plus tard tu recoit une lettre t'expliquant que ton pret a ete transfere a une autre banque B. Comme consommateurs ca ne change rien puisque que les conditions initial doivent etre respectees. Le taux d'interet ne peu pas etre change en court de route. Ca peut sembler un peu bizarre au depart. En tout cas pour moi, parce qu'au Canada ce genre d'echange n'existe pas mais ici aux Etats-Unis c'est chose courante. Pour plus d'info visite ces sites: Fannie Mae est la plus grande compagnie qui echange et developpe de nouveaux produits hypothecaires sur le marche secondaire. http://www.fanniemae.com/index.jhtml
Freddie Mac est aussi tres importante Aux Etats-Unis. Eux ils transigent avec les societes et les cooperatives etc contrairement a Fannie Mae qui travaille surtout avec les banques. http://www.freddiemac.com/

Question: Qu'est que APR signifie.?
Réponse: APR est l'acronyme pour Annual Pecentage Rate. (Taux de poucentage annuel) Le gouvernement americain oblige les banques et courtiers hypothecaires a divulguer la valeur annuel moyenne d'un pret. et a calculer la valeur APR pour tout emprunt et de divulger cette valeur aux consommateurs. Le "APR" represente cette "vraie" valeur du taux d'un emprent une fois que toutes les variables et ajustement son calculer. Le APR donne au consommateur un apercu du taux moyen de leur emprunt. Etant donne que les points peuvent etre utiliser pour ajuster le taux hypothecaire en payant un somme net au depart, le taux pour un emprunt peut sembler artificiellement bas si le consommateur oublie que d'autre frais sont ajouter. (comme les points dans plusieurs cas). Le APR donne cet apercu moyen au consommateur et leur rend la tache plus facile lorsqu'il est temps de comparer un emprunt avec un autre.

Question: Qu'est-ce que c'est les HUD series?
Réponse: HUD est l'acronyme pour le department federal d'habitation americain. (U.S. Department of Housing and Urban Development) Ce department emet plusieurs reglements qui ont pour but de promouvoir l'acces a la propriete aux famille et americain de tout age et de facon equitable. L'un des reglement emis par le departement stipule que le formulaire HUD-1 doit etre utiliser a travers le pays lors de la vente de maison et de propriete privee. Le formulaire est divise en plusieurs section et les frais lors de la signature de papiers doivent etre divulger sur le formulaire dans leurs section approprie et ce de facon standard. De cette facon les consommateurs ont l'assurance que les differentes compagnies doivent utiliser un format standard sur papier pour montrer par ecrit tous les frais encourues. Les consommateurs peuvent aussi se familiariser avec la "paperasse" avant la fermeture. http://www.hud.gov/
J'ai inclus en attache une copie du formulaire HUD-1 et aussi les intructions du gouvernement pour expliquer aux agents comment remplir le formulaire. Dans ton cas tu pourras comparer les donnees de la bank of America avec les series et tu pourras comprendre ou ces chiffres seront inseres sur le formulaire a la signature des papiers. En passant, leurs frais me semblent un peu eleves. Les vrais chiffres devraient etre plus bas. En autre HUD # 801 ... $600 -> un peu cher pourrait etre $500 ou plus bas HUD # 876 ... $719 - > tres cher peut etre $300 ou plus bas HUD #1101 ... $525 - > tres cher peut etre $250 ou plus bas n'oublie pas que tu n'est pas oubligee d'obtenir un pret de la banque parce que ton compte est a la banque. Je fais affaire avec des courtiers pour mes emprunts hypothecaire car ils peuvent me donner de meilleur taux que la banque.

Question: Qu'est-ce qu'un point quant aux emprunts hypothecaires?
Réponse: Ok. En gros un point represente 1% de l'emprunt. Si tu achetes un point sur un hypotheque de 100,000 dollar un point coute $1,000 dollar. Maintenant, pourquoi acheter des points? Parce qu'un point te permet de descendre le taux d'interet d'environ 1/8%. Donc si le Courtier d'hypoteque t'offre un pret a 5.5% sans point pour un emprunt de $100,000, il est possible d'acheter des points et de reduire le taux de 5.5% a 5.00 en achetant environ 4 points. Parfois les courtiers sur Internet donnent des taux tres bas mais ils assument aussi que l'emprunteur achete des points. La meilleur facon c'est toujours de negocier sans point au depart pour comparer tous les preteurs au meme niveau. Lorsque tu as choisi le pret alors tu peux commencer a jouer avec les variables. (les points) Aussi, parfois les gens achetent des points aux Etats-Unis parce que la somme est payee au depart et cette somme est deductible d'impot. (ceci n'est probablement pas valable pour toi cependant car tu continueras a payer tes impots en Europe. A moins que les points soient aussi deductible en Europe mais la tu devrais consulter un expert chez-toi pour repondre a cette question fiscale) Parfois le vendeur offre de payer quelque points pour l'acheteur pour attirer un acheteur. Tout est negociable!!! J'espere que ca peut eclaircir ta question.

Question: Un Hotel pres de l'aeroport?
Réponse: En voici un a environ 3-4 Km de l'aeroport de Tampa ou les tarifs sont raisonables comparer au autres sur le meme boulevard. Il y a aussi deux centres d'achat assez pres que tu peux rejoindre a pieds. http://tampa-fl-us.hotels-x.net/Best-western-the-westshore-hotel-tampa.html
en anglais... I recommend to stay on Westshore boulevard close to the Tampa business district, International Plaza, Westshore Plaza and 1.5 miles from the International Airport. Here is a 3 star hotel near the Airport on Westshore at reasonable price. (I stayed there myself, It is not the newest Hotel but I think that they have the best value) http://tampa-fl-us.hotels-x.net/Best-western-the-westshore-hotel-tampa.html
Here are some web sites to compare Hotels in Tampa (Try to pick something close to Westshore Blvd near the Airport) http://www.tripadvisor.com/Hotels-g34678-Tampa_Florida-Hotels.html
http://www.hotel-rates.com/us/florida/tampa/
Other direct recommendations http://www.hilton.com/en/hi/hotels/index.jhtml?ctyhocn=TPAAHHF
http://www.tampadoubletree.com/location/locations.cfm
http://www.quorumtampa.com/directions.cfm
If it is better for you to fly into St Petersburg then visit this site for Hotels http://travel.away.com/airports/travel-airport-details-idPIE-Clearwater/St-Petersburg-International-Airport-310709-Safety-Harbor-Florida-United-States.html

Question: Combien se loue en moyenne se type d'appartement,
Réponse: Les Prix varie de $500 pour un apartment de une chambre a coucher par mois a plusieurs mille par semaine pres de la plage. (condo, Townhome, 1,2 chambre a coucher, construction recente depuis 2000) Liste de condo en location pres de la plage de Clearwater, St-Petrsburg

Question: Comment se passe la gerance et a combien se montent vos frais de gerance?
Réponse: Je ne fais pas la gerance d'apartment en ce moment. Voici une liste de deux compagnies qui se specialise dans ce domaine ici a Tampa. Joyce Kirschner Advantage Realty Services 3337 W. Bearss Avenue Tampa, FL 33618 Telephone: 813-908-8300 Fax: 813-908-0506 Email: jkirsch688@aol.com Website: http://www.advantage-properties.com
Larry Pollin Sales Associate Email: lpollin@aol.com Office Phone: (813) 839-3800 Voice Mail: (813) 367-3423 Fax: (813) 837-3999 Smith & Associates Realtors, Inc. Office 3801 Bay to Bay Boulevard Tampa, FL 33629

Question: omment s'effectue les versements de loyer,
Réponse: mensuel, au debut du mois mais cela peut varier.

Question: Quels sont les droits du propriètaire et locataire en terme juridique.
Réponse: Les reglements et droits de location pour locataires et proprietaires sont enonces par ce departement du gouvernement de la Floride
Réponse: http://www.800helpfla.com/landlord_text.html

Question: ombien coûte en moyenne l'assurance a l'année,
Réponse: Varie de $500 US a $2000US situe sur la plage. (Je paye $900 annuelment pour ma maison, mais je ne suis pas pres de la plage) Un condo ou Townhome dans ton regime de prix devrais etre au environ de $600 - $800 par annee.

Question: Aidez vous le client pour les démarches a effectuées pour l'acquisition?
Réponse: Oui absolument, personnelement.

Question: Combien de jours faudrait il que je me déplace pour les visites et pour monter le dossier?
Réponse: Deux jours pour les visites et pour faire une offre. Le reste peut etre accompli par courrier mais un sejour d'une semaine semble bien pour un visiteur de l'Europe.

Question: Serait il possible de s'entretenir par téléphone?
Réponse: Oui, le fuseau horaire entre Paris et Tampa est de 6 heures de decalage. (A 13:00 heures a Tampa (1 pm) il est 19:00 heures a Paris (7pm) ) Tu peux me donner ton numero de telephone et une heure ou il te serait convenable de se parler et je ferai de mon mieux pour te contacter.

Question: Je souhaiterai savoir la différence entre Condos et Townhomes.
Réponse: La difference entre un condo et un Townhome est au niveau de la construction. Un Townhome est un peu plus autonome du au fait qu'il n'y a pas de voisin en bas ni en haut. Un Townhome as sa propre toiture et est situer au sol mais souvent partage des mur commun avec les voisins. Un Condo est plus semblable a un apartment car tu peux avoir des voisins en bas, en haut et de chaque cotes. Un condo et un Townhome ont en commun le fait que la gerence se fait a partir d'une association. Les deux formes de logis aussi ont des parties courantes partagees par tous les proprietaires (piscine, parking, mur exterieur, toiture, etc.) (les deux on des charges mensuel pour l'entretient du gazon et des parties partagees) Autrement dit un Townhome est semblable a un condo sauf qu'avec un Townhome il n'y a pas de voisins dessus ni en-dessous.

Question: Qu'est-ce qu'un "sinkhole"
Réponse: Une de ses proprietes a un "sinkhole" alors ce n'est pas necessairement une tres bonne aubaine. Un sinkhole c'est un affaisement du sol en dessous de la platforme de beton a la base de la maison. Un probleme de fondaison peu etre tres couteux a reparer.

Question: Avez-vous des programmes de financement pour investisseur etrangers?
Réponse: Nous avons trois programmes suivant avec trois options de paiments:
ARM (Adjustable-Rate Mortgage) , 3 ans variable avec option de conversion a un hypoteque permanent et taux fix apres 3 ans. Taux actuel a environ 6.29%. (Oct 2005)
Le taux comprend une marge de profit de 3.4% et un taux d'index de 2.89%. (3.4 + 2.89 = 6.29%) . La marge ne changera pas pour la duree du pres mais la partie Index va varier de mois en mois et est basee sur l'index (Cost of Saving Index) calcule d'apres les depots banquaires stable a travers les Etats Unies.
(Cet index a varie de 1.85% a 5.5% dans les dernier 5 ans) Penalite de paiement avant echeance fixe a 6 mois d'interets. Donc, si l'on decides de revendre avant 3 ans il y aura une penalite de 6 mois d'interets ce qui peut valoir environ $2800. (6 X $466)
Prerequis:
- Copie de passport,
- Depot de 30%,
- Emprunteur doit avoir un compte de banque a l'interieur des Etats-Unis.

calculateur hypotecaire sur Interenet Traditionel: http://www.dinkytown.com/java/MortgageLoan.html
Interet Seulement: http://www.dinkytown.com/java/MortgageInterestOnly.html

Option A) Paiment traditionel de Principal et Interet: $550.31 (Ici le montant du principal diminue au fil des ans) Total des couts du condo par mois: $550 + $374 = $924 par mois

Option B) Paiment a interet seulement: $466.51 par mois (Ici le montant du principal ne change pas au fil des ans et reste egal au pret initial) Total des couts du condo par mois: $466 + $374 = $840 par mois

Option C) Paiement minimum: $317.95 (Ici le montant du principal augmente au fil des ans et devient plus grand que le pret initial) Total des couts du condo par mois: $317 + $374 = $691 par mois

L'option c) permetrais de faire des paiements sous le niveau "d'interet seulement" et la difference (le manque) est additionne au pricipal a chaque annee. ($466 - $317 = $149) => $149 X 12 mois = $1788 additionner au pres par annee. Alors pour un pres initial de $89,000 apres un an, le principal serait a $90,788. Aussi il y a plafond de 7.5% sur les paiments mensuels d'annee en anne. Donc le maximum apres un an, peu importe les taux d'interet serait de $317 + 7.5% = $341 et ansi de suite pour $367 apres 2 ans.

Question: Est-ce que des taxes doivent etre payer contre les revenus de location au gouvernement americain?
Réponse: Cote impot et comptabilite, La compagnie de gestion d'apartement auront besoin d'un numero d'assurance sociale pour pouvoir declarer les revenus au department d'impot americain. Les firmes de gestion doivent declarer les revenues en utilisant le formulaire 1042S.
http://www.irs.gov/instructions/i1042s/index.html
Les publications suivantes expliquent plusieurs reglements d'impot pour investisseurs etrangers:
Withholding of Tax on Nonresident Aliens and Foreign Corporations (rental)
Pub 515 http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p515.pdf
U.S. Tax Guide for Aliens (tax treaty)
Pub 519 http://www.irs.gov/publications/p519/index.html

Les investisseurs etrangers peuvent faire la demande d'un (ITIN) Individual Tax Identification ID. Ce numeros sera produit a la suite de la demande avec le formulaire "Form W-7". http://www.irs.gov/individuals/article/0,,id=96287,00.html

A chaque mois un montant de 30% devrait etre prelever par la firme de gestion d'apartment pour fin d'impot a moins qu'une demande d'exemption speciale est ete remplie en utilisant le formulaire W-8ECI.
http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/iw8eci.pdf

De plus, a la fin de chaque annee les investisseurs etranger doivent produire un rapport d'impot (Formulaire 1040NR) pour non-resident et recevoir ou payer une partie d'impot au gouvernement americain.

Nous travaillons de preference avec une firme local de comptables qui se specialise dans le domaine des investissseurs etranger aux Etats-Unis. Ils sont en mesure de remplir toutes les applications necessaires et aussi de remplir les rapports d'impot annuelle. Cette firme remplis plus de 800 rapports d'impot par annee pour investisseurs etrangers.

Les rapport d'impot sont due avant le 15 avril 2007 pour l'annee 2006.

Les investisseurs provenant de pays tel que le Canada ayant des ententes de taxation avec les Etats-Unis peuvent souvent obtenir des credits pour les taxes deja payer aux Etats-Unis lorsque les revenues etrangers sont declaree dans leur pays d'origine.

Cette information n'est donne que pour faciliter la comprehention des details de taxation. Pour recevoir des renseignements officiels veuiller contacter votre comptable et les authorites en taxation de votre pays et celle des Etats-Unis.

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