Questions frequentes pour achat et vente de maison en Floride

English

en francais

Recherche

Questions frequentes

Question: Comment se passe l'acquisition d'un bien immobilier en Floride, qu'elles sont les démarches a effectués?
Réponse: le processus d'achat en Floride se deroule comme suit: (chaque transaction a ses exceptions mais en generale...) Une offre est soumise, suivie d'une serie de contre-offres jusqu'a l'acceptance d'un prix. L'offre devient alors contrat d'achat. Lors du pocessus d'offres une date de possession et de signature des papier est fixee (la fermeture). (cette date varie de 3 semaines a quelque mois) Durant la periode avant la fermeture, plusieurs demarches sont mis en train. - Inspection de la demeure pour verifier si la demeure a besoin de reparation, par un inspecteur qualifie. - Inspection de termites par un inspecteur qualifie, - Demande de financement - Achat d'assurance pour la demeure, (feu, vol, vandalisme, probleme d'eau, etc, etc) - Arpenteur vient verifier le terrain et produit un plan de la demeure. - Revue de titre et de "deed" par une compagnie de Titre (Title Company) pour s'assurer que la demeure est belle et bien marchandable et que d'autres crediteurs non pas de precedents sur la demeure ( no liens on property) et que toutes les taxes ont ete payees dans le passe par le vendeur. L'acheteur achete une assurance de titre a la date de fermeture pour s'assurer que la demeure sera protegee contre toute demande dans le future contre le titre) (Ce processus est souvent fait par un notaire au Quebec et probablement semblable en France) Revue de la demeure juste avant la date de fermeture. Revue du formulaire HUD-1 avec moi avant la date de fermeture pour confirmer les couts divers. (le HUD-1 est un formulaire standard utiliser aux Etats-Unis lors de la fermeture et signature des papiers pour decrire tous les frais encourues.)

Question: Quel statut faut il voir pour acheter aux USA sachant que je travail en France (visa, statut de resident temporaire ?)
Réponse: Vous n'avez pas besoin d'etre citoyen ou resident americain afin de devenir proprietaire en Floride. Vous pouvez faire l'achat d'une maison lorsqu'en visite.

Question: Y-a-t'il des frais de co propriété?
Réponse: Oui ici ces frais sont souvent appeles Home Owner Association (HOA) ou Community District Development fees (CDD) parfois pour les maisons unifamiliales. Ces frais varies d'une proprietes a l'autre dependant des services offert dans la communate ou le development (Picines, Tennis, Volleyball, Salles d'exercices, amenagements, Salle communautaire etc) Les frais de HOA ou CDD varie de quelque dollars par annee dans certain cas a plusieurs centaines par mois. Il est tres important de connaitre ces frais avant de faire l'achat d'une maison.

Question: Les impots sont dans qu'elle fourchette pour des biens de 100 à 200 mille dollars?
Réponse: Les impots fonciers (pour payer les services municipaux, polices, ecoles etc) varient de beaucoup d'une propriete a une autre tout dependant encore de l'emplacement. Il faut compter d'environ $2500 a plus de $7000 pour une maison de $100k a $200k. En moyenne pour une maison de $150k les impots foncier annuels sont d'environ $3500 a $4000. Il faut aussi compter les assurances feux, vol, vendalisme et ouragan d'environ $1500 a $2500 par annee.

Question: Y-a-t'il des frais de notaire comme en France.?
Réponse: Oui, ici ces frais sont paye a une compagnie de titre qui s'assure que les papiers de proprietaires (deed) sont en bonne et due forme. Il y a aussi des taxes de transfert a payer a la Floride lors de l'achat. Ces frais sont d'environ $1500 a $2500 a l'achat. Si vous obtener une hypotheque il y aura aussi plusieurs frais relies a un emprunt a ajouter.

Question: Doit on prévoir des gros travaux dans certaines maisons ?
Réponse: Oui et non. Certaines maisons sont presque neuves et en tres bonne etat sans necessiter de reparation, d'autres ont besoin de beaucoup de travail avant d'etre remise a neuf.

Question: Quels son les delais lors de l'achat?
Réponse: De quelques semaines lors d'un achat comptant, Environ un mois si la propriete est a vendre par un proprietaire. Quelques mois si la propriete est en instance de faillite.

Question: Les prix indiques sont ils terrains inclus ?
Réponse: Oui pour les maisons, pour les condo et Townhome le terrain est inclus de facon egale entre tous les proprietaires.

Question: Quels sont les frais d'agence de votre part.
Réponse: Aucun frais de ma part lors de l'achat. Aux Etats-Unis les frais de commission sont paye par le proprietaire lors de la vente.

Question: J'ai vu sur des annonces indiquee les animaux sont autorises ?
Réponse: Dans certains projets, communaute et condominium il est possible qu'il y est des restrictions envers les animaux. Les restrictions contre les tres gros chiens ou les races agressives sont tres courantes. Existe-t-il une reglementation particuliere a ce sujet ? Non, chaque association decide des reglements concernant les animaux dans leur development.

Question: Pouvez vous me preçiser pour l'achat du neuf, les conditons, si le terrain nous appartient, se que l'ont peut pretendre pour une somme de 230000E ,et si vous faites des constructions, et si vous avez des exemples de construction, le degre de finition les delais de fabrication, fres de notaire, en quelque mots tout ce qui concerne l'immobilier, si vous pocceder des terrain, et financement?
Réponse: Pour l'achat neuf, il y a trois options. 1- Choisir un model qui vous interesse et attendre de 8 a 10 mois pour que la construction soit terminee. 2- Acheter quelque chose de deja termine directement d'un constructeur. Cependant a ce niveau on n'a plus le choix des couleurs, agencemments, appareil menagers etc etc 3- Acheter neuf de quelqu'un qui vient de finir la construction mais qui souhaite re-vendre tout de suite sans emmenager, souvent d'un autre investisseur. Oui le terrain vous appartient si vous achetez une maison unifamiliale dans 99% des cas. Pour 230,000 Euros ou environ $280,000 dollar US on peut obtenir une maison de 3 - 6 chambres a coucher, neuf, avec garage pour 2, 3 auto, jusqu'a 4000 pieds carres (400 metres carre) Frais de fermeture = frais de notaire. Aux Etats-Unis les papiers a la fermeture sont signes chez la compagnie de Titre (Title Company). Un peu comme chez le notaire au Quebec ou en France. Les frais de fermeture varie de beaucoup pour plusieurs raisons de zero a environ $10,000 tout dependant si un emprunt est requis et si les frais sont inclus dans le pret et si le constructeur participe avec des bonis. Les frais sont enumeres dans le formulaire HUD-1 partout aux Etats-Unis. Le financement peut-etre fait de differentes facons tout dependant du genre de credit dont vous pouvez garantir. Mais pour quelqu'en sans preuve de credit americain et provenant de l'etranger des pres sont quant meme disponible a environ 6.5% avec un depot initial de 30% de la valeur total.

Question: Comment fonctionnent les banques en Floride?
Réponse: Je fais personnelement affaire avec la banque "Bank Of America" parce qu'elle est la plus grande dans la region et aussi parmi les plus grandes aux Etats-Unis Wachovia ont aussi beaucoup de succursales dans la region parce qu'ils viennent tout just de faire acquisition d'une autre banque locale (Southtrust je croit). http://www.bankofamerica.com/
http://www.wachovia.com/
http://www.bankatlantic.com/

Question: Est ce que les banques chez vous sont ouverte le Week End, ou faut il que je reste quelques jours de plus.
Réponse: Oui les banques sont ouvertes ici la fin de semaine. Les Americains sont une societe tres 24 hrs sur 24.
http://www.bankatlantic.com/
On peut ouvirir un compte de cheque sans interet dans une banque ici sans etre resident. lI faut cependant appliquer en personne avec deux formes d'identite. Un passport et permis de conduire ou carte de credit avec photo. Un transfert electronique de fonds entre les banques Europeennes et ici est possible mais il peut y avoir des delais de quelques jours.

Question: Quel sont les site Internet locaux a visiter pour la region de Tampa?
Réponse:
http://relocation.tbo.com/
http://www.tampabay.com/
http://www.sptimes.com/

Question: Pouvez vous nous assurez de votre honnetete?
Réponse: Je suis membre des associations suivantes. Vous pouvez les visiter, et confirmer ma presence comme membre en bon ordre. Faites la recherche d'un agent "Find a Realtor" et utiliez mon nom pour confirmer ma presence dans ces organismes. Mario Levesque Tampa http://www.gtar.org/
Florida http://fl.living.net/
National Association http://www.realtor.com/

Question: Est-ce que mon pret peut etre revendue a une autre banque?
Réponse: Aux Etats-Unis il y a un systeme de pret secondaire, un peu comme la bourse et les actions ou les banques et courtiers s'echange de grande sommes d'argent et transigent les pret hypothecaires. Il est tres courant au depart que ton pret soit "vendu" a une autre banque. Par example, tu obtient un pres de la banque A et 6 mois plus tard tu recoit une lettre t'expliquant que ton pret a ete transfere a une autre banque B. Comme consommateurs ca ne change rien puisque que les conditions initial doivent etre respectees. Le taux d'interet ne peu pas etre change en court de route. Ca peut sembler un peu bizarre au depart. En tout cas pour moi, parce qu'au Canada ce genre d'echange n'existe pas mais ici aux Etats-Unis c'est chose courante. Pour plus d'info visite ces sites: Fannie Mae est la plus grande compagnie qui echange et developpe de nouveaux produits hypothecaires sur le marche secondaire. http://www.fanniemae.com/index.jhtml
Freddie Mac est aussi tres importante Aux Etats-Unis. Eux ils transigent avec les societes et les cooperatives etc contrairement a Fannie Mae qui travaille surtout avec les banques. http://www.freddiemac.com/

Question: Qu'est que APR signifie.?
Réponse: APR est l'acronyme pour Annual Pecentage Rate. (Taux de poucentage annuel) Le gouvernement americain oblige les banques et courtiers hypothecaires a divulguer la valeur annuel moyenne d'un pret. et a calculer la valeur APR pour tout emprunt et de divulger cette valeur aux consommateurs. Le "APR" represente cette "vraie" valeur du taux d'un emprent une fois que toutes les variables et ajustement son calculer. Le APR donne au consommateur un apercu du taux moyen de leur emprunt. Etant donne que les points peuvent etre utiliser pour ajuster le taux hypothecaire en payant un somme net au depart, le taux pour un emprunt peut sembler artificiellement bas si le consommateur oublie que d'autre frais sont ajouter. (comme les points dans plusieurs cas). Le APR donne cet apercu moyen au consommateur et leur rend la tache plus facile lorsqu'il est temps de comparer un emprunt avec un autre.

Question: Qu'est-ce que c'est les HUD series?
Réponse: HUD est l'acronyme pour le department federal d'habitation americain. (U.S. Department of Housing and Urban Development) Ce department emet plusieurs reglements qui ont pour but de promouvoir l'acces a la propriete aux familles et americain de tout age et de facon equitable. L'un des reglement emis par le departement stipule que le formulaire HUD-1 doit etre utiliser a travers le pays lors de la vente de maison et de propriete privee. Le formulaire est divise en plusieurs section et les frais lors de la signature de papiers doivent etre divulger sur le formulaire dans leurs section approprie et ce de facon standard. De cette facon les consommateurs ont l'assurance que les differentes compagnies doivent utiliser un format standard sur papier pour montrer par ecrit tous les frais encourues. Les consommateurs peuvent aussi se familiariser avec la "paperasse" avant la fermeture.

Question: Qu'est-ce qu'un point quant aux emprunts hypothecaires?
Réponse: Ok. En gros un point represente 1% de l'emprunt. Si tu achetes un point sur un hypotheque de $100,000 dollar un point coute $1,000 dollar. Maintenant, pourquoi acheter des points? Parce qu'un point te permet de descendre le taux d'interet d'environ 1/8%. Donc si le Courtier d'hypoteque t'offre un pret a 5.5% sans point pour un emprunt de $100,000, il est possible d'acheter des points et de reduire le taux de 5.5% a 5.00 en achetant environ 4 points. Parfois les courtiers sur Internet donnent des taux tres bas mais ils assument aussi que l'emprunteur achete des points. La meilleur facon c'est toujours de negocier sans point au depart pour comparer tous les preteurs au meme niveau. Lorsque tu as choisi le pret alors tu peux commencer a jouer avec les variables. (les points) Aussi, parfois les gens achetent des points aux Etats-Unis parce que la somme est payee au depart et cette somme est deductible d'impot. (ceci n'est probablement pas valable pour toi cependant car tu continueras a payer tes impots en Europe. A moins que les points soient aussi deductible en Europe mais la tu devrais consulter un expert chez-toi pour repondre a cette question fiscale) Parfois le vendeur offre de payer quelque points pour l'acheteur pour attirer un acheteur.

Question: Un Hotel pres de l'aeroport?
Réponse: En voici un a environ 3-4 Km de l'aeroport de Tampa ou les tarifs sont raisonables comparer au autres sur le meme boulevard. Il y a aussi deux centres d'achat assez pres que tu peux rejoindre a pieds.
en anglais... I recommend to stay on Westshore boulevard close to the Tampa business district, International Plaza, Westshore Plaza and 1.5 miles from the International Airport. Here is a 3 star hotel near the Airport on Westshore at reasonable price. (I stayed there myself, It is not the newest Hotel but I think that they have the best value) Here are some web sites to compare Hotels in Tampa (Try to pick something close to Westshore Blvd near the Airport)
http://www.tripadvisor.com/Hotels-g34678-Tampa_Florida-Hotels.html
http://www.hotel-rates.com/us/florida/tampa/
Other direct recommendations
http://www.hilton.com/en/hi/hotels/index.jhtml?ctyhocn=TPAAHHF
http://www.quorumtampa.com/directions.cfm
If it is better for you to fly into St Petersburg then visit this site for Hotels
http://travel.away.com/airports/travel-airport-details-idPIE-Clearwater/St-Petersburg-International-Airport-310709-Safety-Harbor-Florida-United-States.html

Question: Combien se loue en moyenne se type d'appartement,
Réponse: Les Prix varie d'environ $500 pour un apartment de une chambre a coucher par mois a plusieurs mille par semaine pres de la plage. (condo, Townhome, 1,2 chambre a coucher, construction recente depuis 2000) Liste de condo en location pres de la plage de Clearwater, St-Petersburg

Question: Comment se passe la gerance et a combien se montent vos frais de gerance?
Réponse: Je fais maintenant la gerance d'apartment. Les frais sont de 10% base sur le loyer mensuel.

Question: Comment s'effectue les versements de loyer,
Réponse: mensuel, au debut du mois mais cela peut varier.

Question: Quels sont les droits du propriètaire et locataire en terme juridique.
Réponse: Les reglements et droits de location pour locataires et proprietaires sont enonces par ce departement du gouvernement de la Floride
Réponse: http://www.800helpfla.com/landlord_text.html

Question: Combien coûte en moyenne l'assurance a l'année,
Réponse: Varie de $500 US a plus de $2000US situe sur la plage. Un condo ou Townhome dans est plus bas et devrais etre au environ de $400 - $700 par annee.

Question: Aidez vous le client pour les démarches a effectuées pour l'acquisition?
Réponse: Oui absolument, personnelement.

Question: Combien de jours faudrait il que je me déplace pour les visites et pour monter le dossier?
Réponse: Deux jours pour les visites et pour faire une offre. Le reste peut etre accompli par courrier mais un sejour d'une semaine semble bien pour un visiteur de l'Europe.

Question: Serait il possible de s'entretenir par téléphone?
Réponse: Oui, le fuseau horaire entre Paris et Tampa est de 6 heures de decalage. (A 13:00 heures a Tampa (1 pm) il est 19:00 heures a Paris (7pm) ) Vous pouvez me donner un numero de telephone et une heure ou il te serait convenable de se parler et je ferai de mon mieux pour vous contacter.

Question: Je souhaiterai savoir la différence entre Condos et Townhomes.
Réponse: La difference entre un condo et un Townhome est au niveau de la construction. Un Townhome est un peu plus autonome du au fait qu'il n'y a pas de voisin en bas ni en haut. Un Townhome as sa propre toiture et est situer au sol mais souvent partage des mur commun avec les voisins. Un Condo est plus semblable a un apartment car tu peux avoir des voisins en bas, en haut et de chaque cotes. Un condo et un Townhome ont en commun le fait que la gerence se fait a partir d'une association. Les deux formes de logis aussi ont des parties courantes partagees par tous les proprietaires (piscine, parking, mur exterieur, toiture, etc.) (les deux on des charges mensuel pour l'entretient du gazon et des parties partagees) Autrement dit, un Townhome est semblable a un condo sauf qu'avec un Townhome il n'y a pas de voisins dessus ni en-dessous.

Question: Qu'est-ce qu'un "sinkhole"
Réponse: Une de ses proprietes a un "sinkhole" alors ce n'est pas necessairement une tres bonne aubaine. Un sinkhole c'est un affaisement du sol en dessous de la platforme de beton a la base de la maison. Un probleme de fondaison peu etre tres couteux a reparer.

Question: Avez-vous des programmes de financement pour investisseur etrangers?
Réponse: Oui il est possible d'obtenir un financement aux Etats-Unis comme investisseur etranger mais l'apport comptant est souvent a plus de 30% et les taux d'interet sont d'environ 2% plus eleve que les taux pour residents.
calculateur hypotecaire sur Internet Traditionel:
http://www.dinkytown.com/java/MortgageLoan.html

Question: Est-ce que des taxes doivent etre payer contre les revenus de location au gouvernement americain?
Réponse: Cote impot et comptabilite, La compagnie de gestion d'apartement auront besoin d'un numero d'assurance sociale pour pouvoir declarer les revenus au department d'impot americain. Les firmes de gestion doivent declarer les revenues en utilisant le formulaire 1042S.
http://www.irs.gov/instructions/i1042s/index.html
Les publications suivantes expliquent plusieurs reglements d'impot pour investisseurs etrangers:
Withholding of Tax on Nonresident Aliens and Foreign Corporations (rental)
Pub 515 http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p515.pdf
U.S. Tax Guide for Aliens (tax treaty)
Pub 519 http://www.irs.gov/publications/p519/index.html

Les investisseurs etrangers peuvent faire la demande d'un (ITIN) Individual Tax Identification ID. Ce numeros sera produit a la suite de la demande avec le formulaire "Form W-7". http://www.irs.gov/individuals/article/0,,id=96287,00.html

A chaque mois un montant de 30% devrait etre prelever par la firme de gestion d'apartment pour fin d'impot a moins qu'une demande d'exemption speciale est ete remplie en utilisant le formulaire W-8ECI.
http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/iw8eci.pdf

De plus, a la fin de chaque annee les investisseurs etranger doivent produire un rapport d'impot (Formulaire 1040NR) pour non-resident et recevoir ou payer une partie d'impot au gouvernement americain.

Nous travaillons de preference avec une firme local de comptables qui se specialise dans le domaine des investissseurs etranger aux Etats-Unis. Ils sont en mesure de remplir toutes les applications necessaires et aussi de remplir les rapports d'impot annuelle. Cette firme remplis plus de 800 rapports d'impot par annee pour investisseurs etrangers.

Les rapport d'impot sont due avant le 15 avril 2009 pour l'annee 2008.

Les investisseurs provenant de pays tel que le Canada ayant des ententes de taxation avec les Etats-Unis peuvent souvent obtenir des credits pour les taxes deja payer aux Etats-Unis lorsque les revenues etrangers sont declaree dans leur pays d'origine.

Cette information n'est donne que pour faciliter la comprehention des details de taxation. Pour recevoir des renseignements officiels veuiller contacter votre comptable et les authorites en taxation de votre pays et celle des Etats-Unis.

Admin